「何十年も同じ地代のままだが、固定資産税は上がる一方。値上げを申し入れたいが、いくらが妥当なのか分からない」——奈良県内の地主の方から、当事務所がしばしばいただくご相談です。逆に、借地人・借家人の側から「一方的に値上げを通告された」というご相談も少なくありません。
地代や家賃は、当事者が合意すれば自由に決められますが、合意できないときのために、法律が増減額を請求する仕組みを用意しています。この記事では、地代・家賃の増減額がどう決まり、どの段階で鑑定評価が役立つのかを整理します。
1. 増減額請求の根拠——借地借家法という後ろ盾
まず、なぜ一方が値上げ（値下げ）を求められるのか、その法的な根拠を押さえましょう。
「事情が変われば見直せる」という考え方
借地借家法は、地代・家賃について「経済事情の変動などで不相当になったときは、当事者は増額または減額を請求できる」と定めています（借地借家法11条・32条）。契約時に決めた金額でも、時間の経過で実情に合わなくなれば、見直しを求められるという考え方です。
増減額が認められる主な事情
法律が例示している事情は、おおむね次の3つです。
- 土地・建物にかかる固定資産税など公租公課の増減
- 土地・建物価格などの経済事情の変動
- 近隣の同種の地代・家賃との比較（相場との乖離）
長期間据え置かれた地代が、これらの事情に照らして相場から大きくずれていれば、改定の正当な理由になり得ます。
2. 適正地代・適正賃料はどう求めるか
「では、いくらが妥当なのか」。ここが交渉の核心であり、鑑定士の専門領域です。
複数の手法で多角的に検証する
適正な地代・賃料は、一つの計算式で機械的に出るものではありません。鑑定評価では、次のような手法を組み合わせて検証します。
- 積算法：土地・建物の価格に期待利回りを乗じ、必要経費を加えて求める方法
- 賃貸事例比較法：近隣の類似した賃貸借の事例と比較して求める方法
- スライド法：従前の賃料に、経済指標などの変動率を反映させて求める方法
「継続賃料」という特殊性
すでに契約が続いている地代・家賃の改定では、これから新たに貸す場合の相場（新規賃料）とは別に、「継続賃料」という考え方を用います。これまでの経緯や当事者の信頼関係も考慮するため、いきなり相場どおりの金額になるとは限りません。この点が、素人判断で金額を決めにくい理由です。
3. 交渉から調停・訴訟までの流れ
増減額は、いきなり裁判になるわけではありません。段階を追って進みます。
ステップ1：当事者の話し合い（交渉）
まずは当事者間の交渉です。ここで合意できれば、覚書などを交わして完了します。最も費用も時間もかからない解決です。
ステップ2：調停
話し合いがまとまらなければ、簡易裁判所などに調停を申し立てます。賃料増減額請求は、訴訟の前にまず調停を経る「調停前置主義」がとられており、いきなり訴訟はできません。調停は、調停委員を交えた話し合いの場です。
ステップ3：訴訟
調停でも解決しなければ、訴訟に進みます。裁判所は、多くの場合、不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて金額を判断します。
| 段階 | 特徴 | 鑑定の関わり |
|---|---|---|
| 交渉 | 費用が軽く早い | 根拠資料として有効 |
| 調停 | 話し合いベース | 主張の裏付けに有効 |
| 訴訟 | 判決で決着 | 鑑定評価が判断材料に |
4. 鑑定評価の役割と、専門家への相談
各段階を通じて、金額の客観的な根拠となるのが鑑定評価です。
交渉段階でも、感情論ではなく数字の裏付けがあれば、相手も納得しやすくなります。訴訟に進めば、鑑定評価書（鑑定士が基準に沿って適正な賃料を判定した公的文書）が実質的に判断の土台になります。当事務所は奈良県内の地代・家賃について、継続賃料の特殊性を踏まえた評価をご提供しています。詳しくは借地権・底地の鑑定、裁判での活用は裁判・訴訟のための鑑定をご覧ください。査定と鑑定評価の違いは「査定」と「鑑定評価」は何が違う？もあわせてお読みください。
なお、増減額請求の可否や訴訟の見通しといった法律判断は、弁護士の領域です。最終的には弁護士にご確認ください。当事務所は、その判断の土台となる適正な賃料評価を担います。
まとめ
- 地代・家賃は、事情が変われば借地借家法に基づき増減額を請求できる
- 適正額は複数手法で検証。継続中の契約は「継続賃料」で考える
- 流れは交渉→調停（前置）→訴訟。いきなり訴訟はできない
- 各段階で鑑定評価が客観的な根拠になる。法律判断は弁護士へ
奈良県内の地代・家賃の改定でお悩みなら、初回のご相談は無料です。ぜひ一度、お問い合わせからお気軽にご相談ください。